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Zone italiane con potenziale di rivalutazione e affitto, immobili da ristrutturare da monitorare, simulatore di ROI per ristrutturazione e frazionamento.
Ogni zona ha due punteggi da 0 a 100, calcolati in relazione alle altre zone di questo set (non sono valori di mercato assoluti):
Combina la variazione di prezzo annua rilevata (o, dove non disponibile, la crescita delle compravendite nei piccoli comuni 2019–2025 come indicatore di slancio della domanda) per il 70%, e l'accessibilità del prezzo d'ingresso per il 30% (prezzi più bassi = più margine per ristrutturare e creare valore). Se per una zona non è disponibile nessun dato quantitativo di crescita, il punteggio è mostrato come "n.d." invece di essere stimato a caso.
Combina il rendimento locativo lordo rilevato per il 70% (dove disponibile) e la presenza di driver di domanda (università, turismo, porto, rigenerazione urbana, nomadi digitali) per il 30%.
Media pesata dei due punteggi secondo il cursore "Priorità rivendita / affitto" qui sotto.
Limiti: i dati "regione" sono medie regionali (idealista, agosto 2026) e possono differire molto dai singoli comuni; per una decisione reale servono le quotazioni OMI (Agenzia delle Entrate) del comune/zona specifica e un sopralluogo. Fonti principali:
Idealista — Report prezzi immobiliari, agosto 2026
QuiFinanza — Rendimenti da locazione per città, settembre 2026
Ufficio Studi Locare — rendimento Messina/Milano, luglio 2026
MilanoFinanza / Immobiliare.it Insights — previsioni 2026 città per città
Immobiliare.it — Ufficio stampa, previsioni 2026 (vendite +3,1%, affitti +8,1%)
Confedilizia — boom compravendite nei piccoli comuni, 2019–2025
Case & Aste — zone consigliate 2026 (driver qualitativi)
Scrivi un comune qualsiasi — anche fuori dall'elenco qui sotto — e scegli su quali portali cercare.
Scegli quanto pesare la rivendita rispetto all'affitto: il punteggio totale e l'ordinamento si aggiornano subito.
In basso a destra: prezzo contenuto e alto rendimento. Dimensione del punto = punteggio totale. Solo le zone con rendimento noto sono incluse.
In base ai filtri e alla priorità impostati sopra.
Clic su un'intestazione per ordinare. "Cerca annunci" apre una ricerca per quella zona sui principali portali.
| Zona | €/mq | Var. prezzo | Rendimento | Punt. rivendita | Punt. affitto | Punt. totale | Driver / note |
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Prezzo/mq e canone/mq vengono dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI dell'Agenzia delle Entrate, la fonte ufficiale italiana: intervalli min/max per zona omogenea, aggiornati semestralmente, per qualsiasi comune italiano (fonte: "Agenzia Entrate - OMI"). Per ogni comune viene usata la zona OMI del centro urbano e la tipologia "Abitazioni civili" (o la più vicina disponibile), come riferimento comparabile tra comuni diversi.
Rendimento lordo = canone medio mensile per mq × 12 ⁄ prezzo medio per mq. È lordo: non tiene conto di tasse, spese condominiali, cedolare secca, sfitto o manutenzione.
Crescita storica e proiezioni a 3/5/10 anni: confrontiamo il prezzo/mq attuale con quello dello stesso comune e zona di 10 anni fa (o 5, o 3, se il dato a 10 anni non è disponibile) per calcolare un tasso di crescita annuo composto realmente rilevato. Le proiezioni sono quel tasso estrapolato linearmente in avanti: non sono una previsione garantita, solo l'ipotesi "il trend passato continua". Il rendimento lordo atteso è mostrato costante rispetto a oggi, perché OMI non pubblica una crescita separata dei canoni di locazione: è un'assunzione dichiarata, non un dato.
Limiti noti: alcuni comuni molto piccoli hanno una sola zona OMI "genérica" o dati mancanti per alcune tipologie; in quel caso il calcolo lo segnala invece di inventare un numero.
Scrivi un comune italiano qualsiasi: calcoliamo prezzo/mq, rendimento lordo atteso e la proiezione a 3, 5 e 10 anni dai dati OMI reali.
Confronta rendimento lordo e crescita di prezzo rilevata tra più comuni. Lascia vuoti i campi che non ti servono.
| Comune | Zona OMI | €/mq attuale | Rendimento lordo | Crescita storica annua | €/mq stimato tra 10 anni | Semestre dati |
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Segui uno o più comuni con una soglia di prezzo/mq: quando un immobile che stai già monitorando in quel comune (aggiunto ora o già in tracker) ha un prezzo/mq sotto la soglia, ricevi un messaggio su Telegram (se hai collegato il bot).
Limite onesto: questa funzione non scopre da sola nuovi annunci sul mercato — nessun portale immobiliare offre una ricerca automatizzabile in modo affidabile senza incorrere nelle loro protezioni anti-bot (lo stesso motivo per cui a volte serve incollare l'HTML a mano nel tab "Immobili monitorati"). La watchlist controlla solo gli immobili che tu stesso aggiungi al tracker, sia al momento dell'aggiunta sia ogni volta che il prezzo viene ricontrollato.
| Comune | Soglia €/mq | Note | Ultima notifica |
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Incolla il link di un annuncio (Immobiliare.it, Casa.it, Idealista.it o altri portali) per estrarre automaticamente prezzo, superficie e titolo: da quel momento l'annuncio viene ricontrollato ogni 3 giorni e, se il prezzo scende o cambia qualcosa, lo vedi qui e ricevi un messaggio su Telegram. In alternativa puoi inserire un immobile a mano.
Gli annunci monitorati vengono ricontrollati automaticamente ogni 3 giorni; "Aggiorna ora" forza un controllo immediato.
| Immobile | Fonte | Investimento tot. | Valore post lavori | Margine | ROI rivendita | Rend. affitto lordo |
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"Monitorato dal" è la data in cui hai iniziato a tracciare l'annuncio in Mattone Scout: i portali raramente pubblicano la vera data di creazione dell'annuncio sulla pagina.
| Data | Tipo | Dettaglio | Prezzo rilevato |
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L'agente legge prezzo/mq, dati OMI del comune e il ROI netto (leva + tassazione stimata dal tuo profilo investitore) e restituisce una lettura ragionata: non inventa numeri, usa solo quelli calcolati dall'app. I widget qui sotto riflettono sempre l'ultima valutazione, generata a mano o durante la conversazione. Ogni chiamata all'agente (analisi o messaggio in chat) chiama l'API di Claude ed è a pagamento.
Chiedi pure approfondimenti ("e se negoziassi a 240k?", "conviene rispetto a un affitto?"): l'agente ricorda gli ultimi scambi e può aggiornare raccomandazione e rischi qui sopra. La cronologia resta salvata per sempre su questo immobile.
Stima rapida indipendente dal tracker: scegli lo scenario e regola i parametri.
Aliquote e leva di default vengono dal tab "Profilo investitore"; qui puoi modificarle solo per questa simulazione. Sono stime semplificate, non consulenza fiscale.
Usato per personalizzare il simulatore ROI (leva, tassazione) e come default per l'Analisi AI su ogni immobile monitorato. Sono ipotesi di lavoro, non consulenza fiscale o finanziaria: verifica sempre con un commercialista prima di decidere.
Indica almeno un metodo di accesso: username Telegram (potrà accedere dopo aver scritto /start al bot) e/o uno username con password (accesso immediato, nessun codice da ricevere). Puoi indicarli entrambi per la stessa persona.
"Collegato" significa che l'account Telegram ha già scritto /start al bot e può ricevere i codici di accesso.
| Telegram | Username accesso | Nome | Ruolo | Telegram collegato | Ultimo accesso |
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